AdministraciónProperty management
¿Administran mi departamento ustedes?
Comprar para alquilar suena simple hasta que pensás en el día a día. La pregunta clave es quién lo hace por vos y cuánto cuesta.
Do you manage my apartment for me?
Buying to rent sounds simple until you think about the day to day. The real question is who handles it for you, and what it costs.
Comprar un departamento para alquilar suena simple hasta que pensás en el día a día: buscar inquilino, cobrar, atender un reclamo, renovar el contrato. Si vivís en otra ciudad, en otro país o simplemente no tenés tiempo, la pregunta clave es quién lo hace por vos y cuánto cuesta.
Lo que implica tener un departamento alquilado
Todos los meses hay que cobrar el alquiler y reclamar si se atrasa. Cada tanto hay que resolver algo que se rompió, pagar los gastos comunes y el impuesto inmobiliario. Una vez por año, renovar el contrato o buscar un inquilino nuevo, mostrar el departamento y verificar a quien entra. Nada de esto es difícil, pero todo requiere estar cerca y disponible.
Las dos formas de hacerlo
- Vos mismo. No cuesta nada y te da control total. Funciona si vivís cerca y no te molesta que te escriban un domingo. Con la distancia, se complica.
- Un administrador profesional. Una inmobiliaria especializada cobra entre el 10% y el 15% del alquiler cobrado. A cambio consigue y verifica al inquilino, cobra, atiende los reclamos, coordina el mantenimiento y renueva los contratos. Vos recibís la renta y un reporte.
Lo que tenés que preguntar a cualquier administrador
- ¿Qué porcentaje cobra y sobre qué base? ¿Incluye la búsqueda de inquilino o se cobra aparte?
- ¿Cómo verifica al inquilino? ¿Pide garantía o depósito?
- ¿Qué pasa si el inquilino no paga? ¿Quién reclama y quién asume el costo?
- ¿Cómo y cuándo te rinde cuentas? Un reporte mensual con comprobantes es lo mínimo.
- ¿Cómo te transfiere la renta si vivís afuera?
Una cuenta honesta
| Alquiler mensual, monoambiente amoblado | ₲ 2.300.000 |
|---|---|
| Administración de nuestros aliados comerciales (10%) | ₲ 230.000 |
Es el costo de no tener que ocuparte. Si lo ponés en la cuenta desde el principio, la renta que te queda es real y no te sorprende después.
Buying an apartment to rent out sounds simple until you think about the day to day: finding a tenant, collecting rent, handling a complaint, renewing the lease. If you live in another city, another country or simply don't have the time, the real question is who handles it for you, and what it costs.
What owning a rental actually involves
Every month, someone has to collect the rent and follow up if it's late. Every so often, something breaks and needs fixing, and the building fees and property tax need paying. Once a year, the lease has to be renewed or a new tenant found: showing the apartment and screening whoever moves in. None of it is hard, but all of it requires being nearby and available.
Two ways to do it
- Yourself. It costs nothing and gives you full control. It works if you live close by and don't mind a message on a Sunday. From a distance, it gets complicated.
- A professional manager. A specialized real estate agency charges between 10% and 15% of the rent collected. In return, it finds and screens the tenant, collects the rent, handles complaints, coordinates maintenance and renews the leases. You receive the rent and a report.
What to ask any property manager
- What percentage do they charge, and on what basis? Is finding a tenant included or charged separately?
- How do they screen tenants? Do they require a guarantor or a deposit?
- What happens if the tenant doesn't pay? Who follows up, and who covers the cost?
- How and when do they report to you? A monthly statement with receipts is the minimum.
- How do they send you the rent if you live abroad?
The honest math
| Monthly rent, furnished studio | ₲ 2,300,000 |
|---|---|
| Management by our partners (10%) | ₲ 230,000 |
That's the cost of not having to deal with it. If you factor it in from day one, the income you're left with is real and won't surprise you later.